Договор субаренды нежилого помещения – документ, основываясь на который арендатор сдает арендованную недвижимость другому лицу. Он может заключаться только по одобрению арендодателя. При нежелании передачи объекта недвижимости в субаренду им делается соответствующая пометка.

В качестве предмета договора между юридическими лицами выступает передаваемый объект, находящийся в нежилом фонде. Данный вид недвижимости задействуется для рабочих, торговых, непроизводственных, бытовых и прочих задач. В договоре содержатся основные составляющие его предмета: тип объекта недвижимости, размер, адрес, где он располагается и разные особенности. Такая информация может размещаться как в самом тексте документа, так и находиться в приложении к нему.

Стороны и форма заключения

Законодательством РФ не предусматривается специальных требований, выдвигающихся к субъектам типового договора. В виде арендодателей могут выступать:
Заключение договора осуществляется письменно, методом оформления одного документа, который в дальнейшем подписывается сторонами.

Действие документа

Договор субаренды помещения нежилого типа между ИП заключается на период, не превышающий аренду. В случае перезаключения договора аренды запрещается пролонгация договора субаренды. Возникает потребность в составлении нового документа, период действия которого будет равен договору аренды, имеющему юридическую силу. Преждевременное прекращение заключенного договора аренды подразумевает и остановку действия договора, регулирующего субаренду.

К образцам приложений, относящимся к договору субаренды объектов нежилого фонда, относят:

• Характерные особенности арендованного объекта;
• Перечень платежей за аренду;
• Паспорт (кадастровый) помещений;
• Подтверждение государственной регистрации прав на объект.

Примеры вспомогательной документации к шаблону документа:

• Акт приема и передачи;
• Протокол с разногласиями и согласованиями;
• Вспомогательное соглашение.

На нашем сайте вы сможете скачать договора, а также нужные формы и бланки в удобном формате. Связавшись с нашим специалистом, вы сможете запросить образец правильного заполнения документа.

Нажми «Нравится» если статья оказалась полезной или поделись в соц сети

Документы которые могут быть вам интересны:

Договор
субаренды

дата и место подписания

___(наименование организации)___, именуем__ в дальнейшем «Арендатор», в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с одной стороны, и ___(наименование организации)___, именуем__ в дальнейшем»Субарендатор», в лице _________________, действующ__ на основании _________________, с другой стороны, а совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий Договор о нижеследующем:

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Арендатор с согласия Арендодателя предоставляет Субарендатору во временное пользование за плату _______________ (указать данные, позволяющие определенно _________________

установить имущество, подлежащее передаче в субаренду)

1.2. Арендодатель гарантирует, что Объект не продан, не заложен, в споре и под арестом не состоит, в субаренду не сдан, не обременен иным образом.

1.3. На момент заключения настоящего Договора сдаваемый в субаренду Объект находится у Арендатора во временном пользовании по договору аренды N ____ от «___»__________ ____ г.

1.4. В силу п. 1 ст. 617 Гражданского кодекса РФ переход права собственности на Объект к другому лицу не является основанием для изменения или расторжения настоящего Договора.

2. ПРАВА И ОБЯЗАННОСТИ СТОРОН

2.1. Арендатор обязуется:

2.1.1. Предоставить Субарендатору по Акту приема-передачи Объект в состоянии, пригодном для использования в соответствии с целями субаренды, предусмотренными в настоящем Договоре.

2.1.2. Не ограничивать каким-либо образом права Субарендатора по пользованию Объектом и не осуществлять действий, которые могут привести к такому ограничению, за исключением случаев, когда такое ограничение возникает в связи с предписаниями полномочных государственных органов или в связи с действующими или вступившими в силу в период действия настоящего Договора нормативными актами РФ.

2.1.3. Принять от Субарендатора Объект по Акту приема-возврата в срок _____ дней по истечении срока субаренды.

2.2. Арендатор вправе:

2.2.1. Осуществлять проверку состояния Объекта не чаще _________________, а также в случае неотложной необходимости в присутствии Субарендатора.

2.2.2. Контролировать целевое использование Субарендатором переданного в субаренду Объекта.

2.2.3. Требовать расторжения настоящего Договора и возмещения убытков в случае, если Субарендатор использует Объект не в соответствии с его целевым назначением и условиями настоящего Договора.

2.3. Субарендатор обязан:

2.3.1. Использовать Объект в соответствии с его целевым назначением, указанном в настоящем Договоре.

2.3.2. Своевременно и в полном объеме выплачивать Арендатору субарендную плату за пользование Объектом.

2.3.3. Поддерживать Объект в надлежащем состоянии, нести расходы на его содержание.

2.3.4. Обеспечивать представителям Арендатора беспрепятственный доступ на Объект для его проверки и осмотра.

2.3.5. При окончании срока субаренды или прекращении настоящего Договора вернуть Арендатору Объект в пригодном к использованию состоянии по Акту приема-возврата.

2.4. Субарендатор вправе:

2.4.1. В соответствии с п. 4 ст. 614 Гражданского кодекса РФ требовать соответственного уменьшения субарендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором субаренды, или состояние Объекта существенно ухудшились.

2.4.2. На заключение договора субаренды на новый срок в соответствии с п. 1 ст. 621 Гражданского кодекса РФ в случае надлежащего исполнения своих обязанностей по настоящему Договору.

2.4.3. В случае досрочного прекращения договора аренды Субарендатор имеет право на заключение с ним договора аренды на Объект в пределах оставшегося срока субаренды на тех же условиях.

2.4.4. С согласия Арендодателя производить улучшения арендованного Объекта.

2.5. При изменении наименования, местонахождения, банковских реквизитов или реорганизации Стороны обязаны письменно в срок _____ дней сообщить друг другу о произошедших изменениях.

3. СУБАРЕНДНАЯ ПЛАТА И ПОРЯДОК РАСЧЕТОВ

3.1. Субрендная плата составляет _____ (__________) рублей в _______________.

3.2. Сумма, указанная в п. 3.1 настоящего Договора, перечисляется Субарендатором на расчетный счет Арендатора, указанный в настоящем Договоре, не позднее ____ числа _____________. (каждого месяца, первого месяца в квартале и т.п.)

3.3. Субарендная плата включает в себя: __ (указать, при необходимости,

________________.

дополнительные платежи за пользование Объектом)

4. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ СТОРОН

4.1. За неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по настоящему Договору Стороны несут ответственность, предусмотренную настоящим Договором и действующим законодательством РФ.

4.2. В соответствии с п. 1 ст. 612 Гражданского кодекса РФ Арендатор несет перед Субарендатором ответственность за недостатки сданного в субаренду Объекта, полностью или частично препятствующие пользованию им, даже если во время заключения настоящего Договора он не знал об этих недостатках.

4.3. В случае использования Объекта не в соответствии с условиями настоящего Договора или целевым назначением Субарендатор выплачивает Арендатору штраф (пени) в размере _______________ и возмещает все причиненные этим убытки (реальный ущерб).

4.4. В случае нарушения Субарендатором п. 3.2 настоящего Договора Субарендатор выплачивает Арендатору штраф (пени) в размере _____% от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

4.5. Выплата штрафов (пени) не освобождает Стороны от выполнения обязательств, взятых на себя по настоящему Договору.

Договор субаренды помещения: образец

5. ФОРС-МАЖОР

5.1. Стороны освобождаются от ответственности за частичное или полное неисполнение обязательств по настоящему Договору, если это неисполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего Договора в результате обстоятельств чрезвычайного характера, которые Стороны не могли предвидеть или предотвратить.

5.2. При наступлении обстоятельств, указанных в п. 5.1 настоящего Договора, каждая Сторона должна без промедления известить о них в письменном виде другую Сторону. Извещение должно содержать данные о характере обстоятельств, а также официальные документы, удостоверяющие наличие этих обстоятельств и, по возможности, дающие оценку их влияния на возможность исполнения Стороной своих обязательств по настоящему договору.

5.3. В случае наступления обстоятельств, предусмотренных в п. 5.1 настоящего Договора, срок выполнения Стороной обязательств по настоящему Договору отодвигается соразмерно времени, в течение которого действуют эти обстоятельства и их последствия.

5.4. Если наступившие обстоятельства, перечисленные в п. 5.1 настоящего Договора, и их последствия продолжают действовать более двух месяцев, Стороны проводят дополнительные переговоры для выявления приемлемых альтернативных способов исполнения настоящего Договора.

6. РАЗРЕШЕНИЕ СПОРОВ

6.1. Все споры и разногласия, которые могут возникнуть при исполнении условий настоящего Договора, Стороны будут стремиться разрешать путем переговоров.

6.2. Споры, не урегулированные путем переговоров, разрешаются в судебном порядке, установленном действующим законодательством РФ.

7. СРОК СУБАРЕНДЫ

7.1. Срок субаренды Объекта по настоящему Договору составляет ___________ с момента его принятия Субарендатором по Акту приема-передачи и не может быть более срока договора аренды.

7.2. Если Субарендатор будет иметь намерение на заключение договора на новый срок, то он обязан уведомить об этом Арендатора не менее чем за _____ месяц(ев) до окончания действия настоящего Договора.

7.3. При заключении договора субаренды на новый срок его условия могут быть изменены по соглашению Сторон.

7.4. В случае если ни одна из Сторон после истечения срока действия настоящего Договора не заявит о его расторжении, то договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок.

8. ИЗМЕНЕНИЕ И ПРЕКРАЩЕНИЕ ДОГОВОРА

8.1. По соглашению Сторон настоящий Договор может быть изменен или расторгнут.

8.2. По требованию Арендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке в случаях, когда Субарендатор:

8.2.1. Грубо или неоднократно нарушает условия настоящего Договора либо использует арендуемый Объект не по целевому назначению.

8.2.2. Существенно ухудшает состояние арендуемого Объекта.

8.3. По требованию Субарендатора настоящий Договор может быть досрочно расторгнут в судебном порядке, если:

8.3.1. Арендатор не предоставляет Объект в пользование Субарендатору либо создает препятствия пользованию Объектом в соответствии с условиями настоящего Договора или назначением Объекта.

8.3.2. Переданный Субарендатору Объект имеет препятствующие пользованию им недостатки, которые не были оговорены Арендатором при заключении настоящего Договора, не были заранее известны Субарендатору и не должны были быть обнаружены Субарендатором во время осмотра Объекта при заключении настоящего Договора.

8.3.3. Объект в силу обстоятельств, не зависящих от Субарендатора, окажется в состоянии, не пригодном для использования.

9. ПРОЧИЕ УСЛОВИЯ

9.1. Все изменения и дополнения к настоящему Договору должны быть совершены в письменной форме и подписаны уполномоченными представителями Сторон.

9.2. Настоящий Договор составлен в трех экземплярах, имеющих равную юридическую силу, по одному для каждой из Сторон, и один экземпляр хранится в делах _______________.

9.3. Настоящий Договор вступает в силу с даты его государственной регистрации в _______________.

9.4. Во всем остальном, что не урегулировано настоящим Договором, Стороны руководствуются действующим законодательством РФ.

10. РЕКВИЗИТЫ И ПОДПИСИ СТОРОН

Статья 615.

Договор субаренды нежилого помещения образец скачать бесплатно

Пользование арендованным имуществом

Позиции высших судов по ст. 615 ГК РФ

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим, другим или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

— Получение согласия арендодателя на сдачу арендованного имущества в субаренду или на передачу прав и обязанностей по договору аренды

— Применение правил о договорах аренды к отношениям по договорам субаренды

— Сдача части арендованного имущества в субаренду при наличии у арендатора права сдачи всего предмета договора аренды

— Соотношение норм Гражданского кодекса РФ, Земельного кодекса РФ и Лесного кодекса РФ о согласовании с арендодателем реализации прав арендатора земельного участка, предусмотренных п. 2 ст. 615 ГК РФ

— Применение положений о субаренде к отношениям, возникающим при фактическом предоставлении арендатором арендуемого имущества в пользование третьим лицам

— Передача субарендованного имущества во вторичную субаренду

— Право арендатора на возобновление или заключение нового договора субаренды в пределах срока аренды без получения дополнительного разрешения арендодателя

— Неосновательное обогащение при незаключенности или недействительности договора субаренды

— Последствия заключения договора субаренды на срок, превышающий срок договора аренды

— Применение положений гл. 24 ГК РФ о перемене лиц в обязательстве при перенайме арендованного имущества

— Последствия заключения договора передачи прав и обязанностей по договору аренды другому лицу (перенайма) без согласия арендодателя

— Соотношение положений п. 2 ст. 615 ГК РФ (о праве арендатора передавать права на арендованное имущество другим лицам) и Федерального закона от 26.07.2006 N 135-ФЗ «О защите конкуренции» при передаче арендатором прав на государственное или муниципальное имущество

— Момент возникновения и прекращения у арендатора права на сдачу имущества в субаренду

— Внесение прав аренды в качестве вклада по договору простого товарищества (договору о совместной деятельности)

— Возможность получения арендодателем части доходов от сдачи арендованного имущества в субаренду или взыскания дополнительной платы с арендатора за сдачу им имущества в субаренду

— Возможность реализации преимущественного права на выкуп арендованного имущества в соответствии с Федеральным законом от 22.07.2008 N 159-ФЗ, если это имущество сдано в субаренду

— Возможность внесудебного порядка обращения взыскания на право аренды земельного участка

— Правовое регулирование договора сублизинга

Суть данного бизнеса

Для любого предприятия, будь то парикмахерская, типография или продовольственный магазин, требуется помещение. Однако далеко не у всех предпринимателей есть средства на покупку собственных квадратных метров, и они вынуждены работать на арендованных площадях.

Спрос на коммерческую недвижимость всегда был высок, а это означает, что сдача помещений в аренду может стать очень прибыльным и стабильным бизнесом. Причем, заработать на аренде торговых или офисных площадей можно, даже не имея в собственности помещения. Речь идет о таком интересном направлении бизнеса, как субаренда.

Под этим термином подразумевается сдача в аренду арендованного помещения, причем абсолютно законная.

Принцип действия следующий: Вы берете в аренду на 3-5 лет пустое помещение без отделки или находящееся в удовлетворительном состоянии, скажем, за 30 тысяч рублей в месяц, делаете там косметический ремонт (возможно, легкую перепланировку и т.п.) и передаете его в субаренду третьему лицу уже за 50 тысяч рублей в месяц.

Обязательное условие: С собственником помещения должен быть подписан договор, в котором обязательно должно быть прописано ваше право сдавать помещение в субаренду. Гарантией того, что ваш арендатор не разорвет соглашение досрочно, должны стать соответствующие пункты, оговоренные в том же договоре.

Сегодня на московском рынке есть немало компаний, которые сумели превратить сдачу площадей в субаренду в прибыльный и совершенно законный бизнес. Нередко они снимают помещения в статусных объектах целыми этажами, за счет чего получают дополнительную скидку по арендной плате, после чего разбивают помещение на мелкие блоки и сдают площади по более высоким ставкам.

Правовой механизм субаренды недвижимости

В соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации, арендатор имущества с согласия арендодателя имеет право сдавать это имущество в субаренду.

Договор субаренды офиса образец бланк

Для сдачи помещения в субаренду между сторонами заключается Договор субаренды .

Во всем цивилизованном мире субаренда является нормальной коммерческой практикой, не запрещенной законом и обычаями делового оборота.

Как найти арендаторов коммерческой недвижимости?

Помните, что сдавая в аренду чужое помещение, вы берете на себя ответственность за его состояние перед владельцем, поэтому необходимо четко прописать в договоре субаренды условия эксплуатации помещения, учесть все мельчайшие подробности и нюансы.

Статья 622. Возврат арендованного имущества арендодателю

При прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором.

Если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки. В случае, когда указанная плата не покрывает причиненных арендодателю убытков, он может потребовать их возмещения.

В случае, когда за несвоевременный возврат арендованного имущества договором предусмотрена неустойка, убытки могут быть взысканы в полной сумме сверх неустойки, если иное не предусмотрено договором.

Статья 623. Улучшения арендованного имущества

1. Произведенные арендатором отделимые улучшения арендованного имущества являются его собственностью, если иное не предусмотрено договором аренды.

4. Улучшения арендованного имущества, как отделимые, так и неотделимые, произведенные за счет амортизационных отчислений от этого имущества, являются собственностью арендодателя.

Статья 624. Выкуп арендованного имущества

1. В законе или договоре аренды может быть предусмотрено, что арендованное имущество переходит в собственность арендатора по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены.

2. Если условие о выкупе арендованного имущества не предусмотрено в договоре аренды, оно может быть установлено дополнительным соглашением сторон, которые при этом вправе договориться о зачете ранее выплаченной арендной платы в выкупную цену.

3. Законом могут быть установлены случаи запрещения выкупа арендованного имущества.

Статья 625. Особенности отдельных видов аренды и аренды отдельных видов имущества

К отдельным видам договора аренды и договорам аренды отдельных видов имущества (прокат, аренда транспортных средств, аренда зданий и сооружений, аренда предприятий, финансовая аренда) положения, предусмотренные настоящим параграфом, применяются, если иное не установлено правилами настоящего Кодекса об этих договорах.

§ 2. Прокат

Статья 626. Договор проката

1. По договору проката арендодатель, осуществляющий сдачу имущества в аренду в качестве постоянной предпринимательской деятельности, обязуется предоставить арендатору движимое имущество за плату во временное владение и пользование.

Имущество, предоставленное по договору проката, используется для потребительских целей, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из существа обязательства.

2. Договор проката заключается в письменной форме.

Статья 627. Срок договора проката

1. Договор проката заключается на срок до одного года.

2. Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на возобновление договора аренды () к договору проката не применяются.

3. Арендатор вправе отказаться от договора проката в любое время, письменно предупредив о своем намерении арендодателя не менее чем за десять дней.

Статья 628. Предоставление имущества арендатору

Арендодатель, заключающий договор проката, обязан в присутствии арендатора проверить исправность сдаваемого в аренду имущества, а также ознакомить арендатора с правилами эксплуатации имущества либо выдать ему письменные инструкции о пользовании этим имуществом.

Статья 629. Устранение недостатков сданного в аренду имущества

1. При обнаружении арендатором недостатков сданного в аренду имущества, полностью или частично препятствующих пользованию им, арендодатель обязан в десятидневный срок со дня заявления арендатора о недостатках, если более короткий срок не установлен договором проката, безвозмездно устранить недостатки имущества на месте либо произвести замену данного имущества другим аналогичным имуществом, находящимся в надлежащем состоянии.

2. Если недостатки арендованного имущества явились следствием нарушения арендатором правил эксплуатации и содержания имущества, арендатор оплачивает арендодателю стоимость ремонта и транспортировки имущества.

Статья 630. Арендная плата по договору проката

1. Арендная плата по договору проката устанавливается в виде определенных в твердой сумме платежей, вносимых периодически или единовременно.

2. В случае досрочного возврата имущества арендатором арендодатель возвращает ему соответствующую часть полученной арендной платы, исчисляя ее со дня, следующего за днем фактического возврата имущества.

3. Взыскание с арендатора задолженности по арендной плате производится в бесспорном порядке на основе исполнительной надписи нотариуса.

Статья 631. Пользование арендованным имуществом

1. Капитальный и текущий ремонт имущества, сданного в аренду по договору проката, является обязанностью арендодателя.

2. Сдача в субаренду имущества, предоставленного арендатору по договору проката, передача им своих прав и обязанностей по договору проката другому лицу, предоставление этого имущества в безвозмездное пользование, залог арендных прав и внесение их в качестве имущественного вклада в хозяйственные товарищества и общества или паевого взноса в производственные кооперативы не допускаются.

§ 3. Аренда транспортных средств

1. Аренда транспортного средства с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 632. Договор аренды транспортного средства с экипажем

По договору аренды (фрахтования на время) транспортного средства с экипажем арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование и оказывает своими силами услуги по управлению им и по его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок () к договору аренды транспортного средства с экипажем не применяются.

Статья 633. Форма договора аренды транспортного средства с экипажем

Договор аренды транспортного средства с экипажем должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Статья 634. Обязанность арендодателя по содержанию транспортного средства

Арендодатель в течение всего срока договора аренды транспортного средства с экипажем обязан поддерживать надлежащее состояние сданного в аренду транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта и предоставление необходимых принадлежностей.

Статья 635. Обязанности арендодателя по управлению и технической эксплуатации транспортного средства

1. Предоставляемые арендатору арендодателем услуги по управлению и технической эксплуатации транспортного средства должны обеспечивать его нормальную и безопасную эксплуатацию в соответствии с целями аренды, указанными в договоре. Договором аренды транспортного средства с экипажем может быть предусмотрен более широкий круг услуг, предоставляемых арендатору.

2. Состав экипажа транспортного средства и его квалификация должны отвечать обязательным для сторон правилам и условиям договора, а если обязательными для сторон правилами такие требования не установлены, требованиям обычной практики эксплуатации транспортного средства данного вида и условиям договора.

Члены экипажа являются работниками арендодателя. Они подчиняются распоряжениям арендодателя, относящимся к управлению и технической эксплуатации, и распоряжениям арендатора, касающимся коммерческой эксплуатации транспортного средства.

Если договором аренды не предусмотрено иное, расходы по оплате услуг членов экипажа, а также расходы на их содержание несет арендодатель.

Статья 636. Обязанность арендатора по оплате расходов, связанных с коммерческой эксплуатацией транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, арендатор несет расходы, возникающие в связи с коммерческой эксплуатацией транспортного средства, в том числе расходы на оплату топлива и других расходуемых в процессе эксплуатации материалов и на оплату сборов.

Статья 637. Страхование транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства с экипажем, обязанность страховать транспортное средство и (или) страховать ответственность за ущерб, который может быть причинен им или в связи с его эксплуатацией, возлагается на арендодателя в тех случаях, когда такое страхование является обязательным в силу закона или договора.

Статья 638. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду.

2. Арендатор в рамках осуществления коммерческой эксплуатации арендованного транспортного средства вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 639. Ответственность за вред, причиненный транспортному средству

В случае гибели или повреждения арендованного транспортного средства арендатор обязан возместить арендодателю причиненные убытки, если последний докажет, что гибель или повреждение транспортного средства произошли по обстоятельствам, за которые арендатор отвечает в соответствии с законом или договором аренды.

Статья 640. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам арендованным транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендодатель в соответствии с правилами, предусмотренными главой 59 настоящего Кодекса. Он вправе предъявить к арендатору регрессное требование о возмещении сумм, выплаченных третьим лицам, если докажет, что вред возник по вине арендатора.

Статья 641. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств с предоставлением услуг по управлению и технической эксплуатации.

2. Аренда транспортного средства без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации

Статья 642. Договор аренды транспортного средства без экипажа

По договору аренды транспортного средства без экипажа арендодатель предоставляет арендатору транспортное средство за плату во временное владение и пользование без оказания услуг по управлению им и его технической эксплуатации.

Правила о возобновлении договора аренды на неопределенный срок и о преимущественном праве арендатора на заключение договора аренды на новый срок () к договору аренды транспортного средства без экипажа не применяются.

Статья 643. Форма договора аренды транспортного средства без экипажа

Договор аренды транспортного средства без экипажа должен быть заключен в письменной форме независимо от его срока. К такому договору не применяются правила о регистрации договоров аренды, предусмотренные пунктом 2 статьи 609 настоящего Кодекса.

Статья 644. Обязанность арендатора по содержанию транспортного средства

Арендатор в течение всего срока договора аренды транспортного средства без экипажа обязан поддерживать надлежащее состояние арендованного транспортного средства, включая осуществление текущего и капитального ремонта.

Статья 645. Обязанности арендатора по управлению транспортным средством и по его технической эксплуатации

Арендатор своими силами осуществляет управление арендованным транспортным средством и его эксплуатацию, как коммерческую, так и техническую.

Статья 646. Обязанность арендатора по оплате расходов на содержание транспортного средства

Если иное не предусмотрено договором аренды транспортного средства без экипажа, арендатор несет расходы на содержание арендованного транспортного средства, его страхование, включая страхование своей ответственности, а также расходы, возникающие в связи с его эксплуатацией.

Статья 647. Договоры с третьими лицами об использовании транспортного средства

1. Если договором аренды транспортного средства без экипажа не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать арендованное транспортное средство в субаренду на условиях договора аренды транспортного средства с экипажем или без экипажа.

2. Арендатор вправе без согласия арендодателя от своего имени заключать с третьими лицами договоры перевозки и иные договоры, если они не противоречат целям использования транспортного средства, указанным в договоре аренды, а если такие цели не установлены, назначению транспортного средства.

Статья 648. Ответственность за вред, причиненный транспортным средством

Ответственность за вред, причиненный третьим лицам транспортным средством, его механизмами, устройствами, оборудованием, несет арендатор в соответствии с правилами главы 59 настоящего Кодекса.

Статья 649. Особенности аренды отдельных видов транспортных средств

Транспортными уставами и кодексами могут быть установлены иные, помимо предусмотренных настоящим параграфом, особенности аренды отдельных видов транспортных средств без предоставления услуг по управлению и технической эксплуатации.

§ 4. Аренда зданий и сооружений

Статья 650. Договор аренды здания или сооружения

1. По договору аренды здания или сооружения арендодатель обязуется передать во временное владение и пользование или во временное пользование арендатору здание или сооружение.

2. Правила настоящего параграфа применяются к аренде предприятий, если иное не предусмотрено правилами настоящего Кодекса об аренде предприятия.

Статья 651. Форма и государственная регистрация договора аренды здания или сооружения

1. Договор аренды здания или сооружения заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора аренды здания или сооружения влечет его недействительность.

2. Если иное не предусмотрено договором финансовой аренды, арендодатель не отвечает перед арендатором за выполнение продавцом требований, вытекающих из договора купли-продажи, кроме случаев, когда ответственность за выбор продавца лежит на арендодателе. В последнем случае арендатор вправе по своему выбору предъявлять требования, вытекающие из договора купли-продажи, как непосредственно продавцу имущества, так и арендодателю, которые несут солидарную ответственность.

Одной из форм гражданско-правового договора является субаренда . По ней арендатор даёт гарантии о сдаче арендованной им по договору аренды собственности субарендатору. При этом учитывается то, что субаренду можно заключить только по согласию арендодателя. Такое согласие выдают двумя способами:

• указанием в договоре субаренды права арендатора на передачу собственности в субаренду;
• согласие составляют в виде протокола, соглашения, письма, дополнения к договору аренды и т.д.; после ознакомления с оригиналом, субарендатор должен получить копию на руки.

Если происходит передача имущества в субаренду , то ответственность, по договору аренды перед арендодателем, продолжает нести арендатор. Эта безапелляционная норма не изменяется договорами аренды, субаренды (п.2 ст. 615 ГК РФ).

Часть 3 пункт 2 статьи 615 ГК РФ гласит о том, что к субаренде применимы правила о договорах аренды только в случае того, если другое не было установлено на законодательном уровне. Из этого следует, что особенные условия договора аренды должны непременно указываться и в договоре субаренды .

Арендатор имеет право на сдачу арендованной собственности в субаренду и передаче своих прав и обязанностей по договору аренды, только по соглашению с арендодателем. Это указано в пункте 2 статьи 615 ГК РФ.

Выражаясь простыми словами, субаренда - сдача арендатором арендуемого им помещения, или какой-либо другой собственности, в аренду третьему лицу. Сложность сделки такого рода состоит в том, что в ней должны принимать участие три стороны, а не две, как это происходит при обычной аренде. Арендатор может сдавать арендованную собственность в субаренду, после соглашения арендодателя. Сдача в субаренду, без согласия собственника, считается незаконной. Это согласие должно быть в документальном виде. Заключая сделку по договору субаренды, можно столкнуться с проблемой, поскольку Гражданский кодекс Российской Федерации не имеет главу, которая определяет специфику соглашений о субаренде. Также не существует порядка предоставления данного соглашения на законодательном уровне.

Субаренда на практике.

Заключая договор субаренды , согласие собственника на субаренду, в обязательном порядке, прописывается в договоре аренды . Договор входит в пакет документов на юридический адрес или находится в отдельном документе, который предоставляет арендодатель. Документ оформляется в виде приложения к договору. Также допускается оформление в форме письма, протокола, соглашения или дополнения к договору. Копию данного документа субарендатор получает на руки.

Разрешение на субаренду , прописанное в договоре аренды, снимает с арендатора обязанности от получения дальнейших соглашений от арендодателя при последующих возможных сделках. С одной стороны, это преимущество для арендатора, но с другой - опасность для арендодателя, поскольку при подписании договора аренды с правом субаренды он не имеет представления о том, с кем в будущем может заключить его арендатор аналогичный договор, и какие могут быть внесены дополнительные условия в договор субаренды.

Правила заключения договора субаренды.

Согласие на субаренду от собственника является обязательным. Главное условие субаренды - наличие согласия арендодателя, оно не подвергается изменениям прочими положениями договора. Договор будет считаться недействительным, если в него будет включено условие того, что арендатор может сдавать имущество в субаренду без согласия арендодателя.

Срок договора субаренды может превышать срок об аренде. Это бывает в том случае, если договор аренды продлевают на неустановленный срок. Такое положение применимо и к договору субаренды.

Арендатор не может дать субарендатору больше прав по использованию и владению собственностью, чем имеет сам, соответственно условий договора.

Действующее законодательство России предусматривает заключение договора субаренды недвижимого имущества, сроком более одного года, обязательной регистрации. Если регистрация будет отсутствовать, то субарендатор может понести определённые риски. Ведь незарегистрированный в назначенном порядке договор является недействительным.

Преждевременное расторжение договора аренды повлечёт за собой прекращение заключённого в соответствии с ним договора субаренды . Если по каким-либо причинам договор аренды будет признан недействительным, то договор аренды аннулируется.

Каковы же существенные условия субаренды?

Существенным условием для субаренды считается условие об объекте арендных отношений. В договоре должны быть указаны все данные, позволяющие с точностью установить имущество, передаваемое арендатором субарендатору в качестве предмета субаренды. В случае отсутствия подобных сведений об имуществе, которое передаётся субарендатору, договор не считается заключённым. Примечательно, что описание передаваемого имущества в субаренду должно полностью соответствовать предмету договора аренды. Иначе субаренда не будет признана заключённой.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор.

Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.

К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 615 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи воспроизводит норму ранее действовавшего гражданского законодательства (ст. 283 ГК 1964 и п. 3 ст. 85 Основ ГЗ), предусматривающую обязанность нанимателя пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества. Нельзя, например, использовать легковой автомобиль для грузовых перевозок, помещение, арендованное для офиса, - в качестве жилого. Подобные нарушения являются основанием для досрочного расторжения договора (п. 1 ст. 619 ГК).

2. Пункт 2 ст. 615 устанавливает правило, в соответствии с которым арендатор может осуществлять перечисленные в этой норме распорядительные действия в отношении нанятого имущества только с согласия арендодателя.

В перечень включены: сдача нанятого имущества в субаренду (поднаем); передача арендатором своих прав и обязанностей по договору третьему лицу (перенаем); предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, т.е. совершение сделок в пользу третьего лица.

Наряду с этим комментируемая норма предусматривает возможность осуществления арендатором иных действий, которые, отвечая его интересам, в то же время влекут обременение взятого им в аренду имущества дополнительными обязательствами: передачу арендных прав в залог, внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив. Все эти действия допустимы по общему правилу также только с согласия арендодателя, поскольку существенно затрагивают его интересы. При этом ответственным перед арендодателем остается арендатор, за исключением случаев, связанных с передачей имущества в перенаем, когда все права и обязанности переходят к новому арендатору. Отдельные изъятия из этих правил предусмотрены специальным законодательством, регулирующим сдачу в аренду природных объектов, в частности земельных участков (подробнее см. коммент. к ст. 607).

Договор субаренды, будучи производным, не может быть заключен на более длительный срок, чем договор аренды. К отношениям субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не предусмотрено специальными законами или иными правовыми актами. При этом арендатор по основному договору становится арендодателем - относительно субарендатора.

Запрещена передача в субаренду участков лесного фонда (ст. 31 Лесного кодекса), а также имущества, сдаваемого в прокат.

3. Пункт 3 статьи предусматривает последствия нарушения арендатором требований п. п. 1 и 2 ст. 615. При использовании имущества не в соответствии с условиями договора или его назначением арендодатель вправе потребовать расторжения договора и возмещения убытков. Эти последствия предусмотрены и в общей норме ст. 619 ГК, содержащей перечень оснований, по которым арендодатель вправе досрочно расторгнуть договор.

1. Арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены, в соответствии с назначением имущества.

2. Арендатор вправе с согласия арендодателя сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем) и передавать свои права и обязанности по договору аренды другому лицу (перенаем), предоставлять арендованное имущество в безвозмездное пользование, а также отдавать арендные права в залог и вносить их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив, если иное не установлено настоящим Кодексом, другим законом или иными правовыми актами. В указанных случаях, за исключением перенайма, ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды.К договорам субаренды применяются правила о договорах аренды, если иное не установлено законом или иными правовыми актами.

3. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков.

Комментарий к статье 615 ГК РФ

1. В п. 1 коммент. ст. содержатся общие требования к процессу пользования арендованным имуществом. Арендатор обязан использовать арендованное имущество в соответствии с условиями договора аренды, а если такие условия в договоре не определены - в соответствии с назначением имущества.

Акцент в правовом регулировании данной обязанности делается не на само по себе понуждение к пользованию имуществом, а на пределы этого пользования, которые проявляются в том, что при пользовании арендованным имуществом арендатор должен демонстрировать ту же степень заботливости, разумности и осмотрительности, с которой он относится к собственному имуществу. По общему правилу для категории пользования не существенно, чтобы арендатор непосредственно пользовался арендованным имуществом. Современный законодатель справедливо отказался от общей квалификации неиспользования арендованного имущества в качестве нарушения договора аренды (подобная квалификация имела место в дореволюционном гражданском праве: во всех случаях наниматель, даже продолжающий аккуратно вносить наемную плату, мог быть признан нарушившим возложенное на него обязательство).

Однако есть и исключения из этого правила. В случае, когда предметом аренды является социально значимое имущество, прямо названное в законе, его неиспользование в соответствии с назначением и условиями договора может стать основанием для досрочного прекращения договора аренды. Например, аренда земельного участка может быть прекращена по инициативе арендодателя в случае неиспользования земельного участка, предназначенного для сельскохозяйственного производства либо жилищного или иного строительства, в указанных целях в течение трех лет, если более длительный срок не установлен федеральным законом или договором аренды земельного участка, за исключением времени, необходимого для освоения земельного участка, а также времени, в течение которого земельный участок не мог быть использован по назначению из-за стихийных бедствий или ввиду иных обстоятельств, исключающих такое использование (подп. 4 п. 2 ст. 46 ЗК).

2. Объем правомочия пользования зависит по общему правилу от назначения вещи. Расширение или сужение этого объема возможно по соглашению сторон. Таким образом, по умолчанию вещь используется арендатором в соответствии с ее функцией и состоянием; при этом должны соблюдаться требования обычной в таких случаях заботливости и осмотрительности. Исключения из этого правила (либо его уточнения) могут быть оговорены в договоре аренды.

В литературе можно встретить сомнения в законности передачи в аренду незавершенной вещи (например, объекта незавершенного строительства) на том основании, что извлечение полезных свойств из незавершенной вещи не представляется возможным. Эти сомнения нами не разделяются. Стороны по договору аренды вполне могут отыскать даже в незавершенной вещи полезные свойства, ради которых они заключат договор (например, аренда здания недостроя для проведения корпоративного тимбилдинга по мотивам Форта Байяр).

3. Во время действия договора аренды арендатор получает - хотя и в ограниченном объеме - правомочие распоряжения вещью. В п. 2 коммент. ст. раскрыты основные разновидности распорядительных действий арендатора.

Перемена лиц в обязательстве из договора аренды возможна на стороне как арендодателя, так и арендатора. По общему правилу перемена лиц на стороне арендатора возможна с согласия арендодателя путем передачи прав и обязанностей по договору аренды - перенайма. Необходимость нормы об обязательности согласования перенайма с арендодателем вполне очевидна, ведь собственнику имущества небезразлична личность, которой он доверяет хозяйственное пользование имуществом. В то же время согласие арендодателя на перенаем и иные действия арендатора в соответствии с п. 2 коммент. ст. может быть оформлено "генеральным" образом, т.е. выражено в самом договоре аренды, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 письма ВАС N 66). На практике нарушение требований о согласовании с арендодателем перемены лиц на стороне арендатора влечет ничтожность договора перенайма (ст. 168 ГК).

При перенайме происходит безусловная и окончательная замена арендатора, к которой применяются правила об уступке требования и переводе долга. Одной уступки прав по договору аренды для перемены лиц в обязательстве недостаточно, даже если прежним арендатором была выплачена арендная плата за весь период аренды. Помимо выплаты арендной платы, у арендатора имеются иные обязанности, вытекающие из закона (см. коммент. к ст. 615, 616, 622 ГК) и договора и касающиеся порядка и условий пользования имуществом, его содержания, а также возврата после прекращения аренды (п. 16 письма ВАС N 66).

Следует подчеркнуть, что перенаем не означает возникновения нового обязательства. Отсюда следует более частный вывод: права прежнего арендатора при перенайме переходят к новому арендатору в том объеме, в каком они существовали на момент заключения договора перенайма. Так, при перенайме сохраняет свою силу договор субаренды, обременяющий права арендатора (п. 17 письма ВАС N 66).

В порядке исключения перемена лиц на стороне арендатора возможна и в иных формах, помимо перенайма, причем без согласия арендодателя (подробнее см. коммент. к ст. 617 ГК).

4. От перенайма и иных форм перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора следует отличать случаи, в которых ответственным по договору перед арендодателем остается арендатор. Согласно п. 2 коммент. ст. к таким случаям относится прежде всего сдача арендованного имущества в субаренду (поднаем).

В отличие от перенайма при субаренде арендатор остается стороной в договоре аренды. Субарендатору передается лишь осуществление права пользования вещью. В силу этого как арендодатель не имеет никаких прав по отношению к субарендатору, так и субарендатор лишен права предъявлять какие-либо требования к арендодателю. Договор субаренды имеет акцессорный характер по отношению к договору аренды, из чего следуют несколько важных правил.

Во-первых, к нему применяются правила о договоре аренды, если иное не будет специально установлено законодательством (п. 2 коммент. ст., ст. 618 ГК и т.д.). Во-вторых, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды (п. 2 коммент. ст.). В-третьих, ничтожность договора аренды влечет недействительность заключенного в соответствии с ним договора субаренды (п. 2 ст. 618 ГК). В-четвертых, исходя из известного принципа "никто не может передать больше прав, чем имеет сам", условия договора субаренды предопределенны договором аренды.

По общему правилу субаренда, как и перенаем, возможна только с согласия арендодателя. В этом вопросе современное гражданское законодательство отошло от дореволюционной доктрины, в которой договор поднайма признавался возможным и без согласия наймодателя, если обратное не было обусловлено соглашением сторон. Каковы же последствия сдачи арендованного имущества в субаренду без согласия арендодателя, когда такое согласие необходимо? В литературе справедливо отмечается, что подобное распоряжение представляет собой частный случай пользования вещью не в соответствии с условиями договора аренды, к которому применяется п. 3 ст. 615 ГК (последствиями выступают досрочное расторжение договора аренды и возмещение убытков арендодателю). Представляется, что при этом нет оснований признавать заключенный с такими нарушениями договор субаренды недействительным: досрочное расторжение договора аренды и так автоматически прекращает договор субаренды.

Как исключение, законом могут предусматриваться случаи, в которых арендатор может сдавать в субаренду арендованное имущество и без согласия арендодателя. Так, в соответствии с п. 1 ст. 638 ГК, если договором аренды транспортного средства с экипажем не предусмотрено иное, арендатор вправе без согласия арендодателя сдавать транспортное средство в субаренду. Согласно п. 6 ст. 22 ЗК арендатор земельного участка, за исключением резидентов особых экономических зон - арендаторов земельных участков, имеет право передать арендованный земельный участок в субаренду в пределах срока договора аренды земельного участка без согласия собственника земельного участка при условии его уведомления, если договором аренды земельного участка не предусмотрено иное. Правда, в законе можно встретить и другую "крайность" - когда субаренда запрещена в принципе (например, п. 2 ст. 631 ГК - в отношении имущества, сданного в прокат).

5. В качестве иных распорядительных действий арендатора коммент. ст. называет предоставление арендованного имущества в безвозмездное пользование, а также передачу арендных прав в залог и внесение их в качестве вклада в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ или паевого взноса в производственный кооператив.

Как и субаренда, данные действия не влекут перемены лиц в обязательстве на стороне арендатора, однако допускаются по общему правилу только с согласия арендодателя. Например, хотя само по себе заключение договора залога права аренды не означает перемены лиц в обязательстве из договора аренды, такая перемена в любом случае состоится, если будет иметь место обращение взыскания на заложенное право: права и обязанности арендатора (залогодателя) в силу закона перейдут к третьему лицу (причем, вероятнее всего, даже не к залогодержателю).

Иногда встречающееся в литературе мнение о том, что передача права аренды в уставный капитал хозяйственного общества должна происходить по правилам, установленным гл. 24 ГК для перемены лиц в обязательстве, противоречит коммент. ст., поскольку все обязанности, вытекающие из договора аренды, сохраняются за арендатором (участником).

6. Пункт 3 коммент. ст. посвящен последствиям ненадлежащего использования арендованного имущества. Если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с условиями договора аренды или назначением имущества, арендодатель имеет право потребовать расторжения договора и возмещения убытков (см. также коммент. к ст. 619 ГК).

Эта норма прямо устанавливает последствия данного нарушения договора и способ защиты прав арендодателя. Поэтому вряд ли можно согласиться с мнением, что плоды, продукция и доходы, полученные арендатором в результате использования арендованного имущества не в соответствии с договором, уже в силу этого факта переходят к арендодателю. Во всяком случае, современный закон не знает такого основания возникновения у арендодателя права собственности на подобные плоды, продукцию, доходы. Напротив, есть более общая по отношению к п. 3 коммент. ст. норма п. 2 ст. 15 ГК: если лицо, нарушившее право, получило вследствие этого доходы, лицо, право которого нарушено, вправе требовать возмещения наряду с другими убытками упущенной выгоды в размере не меньшем, чем такие доходы.

Однако если условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились в силу обстоятельств, за которые арендатор не отвечает, наступает другое последствие: он вправе потребовать соответственного уменьшения арендной платы, если законом не предусмотрено иное (п. 4 ст. 614 ГК), а риск случайного повреждения вещи ложится на арендодателя. В этом случае договор аренды не подлежит досрочному расторжению.

Другой комментарий к статье 615 Гражданского Кодекса РФ

1. Пункт 1 комментируемой статьи устанавливает обязанность арендатора использовать имущество в соответствии с условиями договора. Это означает, что судно, арендованное, например, для организации прибрежного кафе, бара, дискотеки, не может быть использовано для перевозок пассажиров и грузов.

Если стороны не оговорили условие о способах пользования арендованным имуществом, то эти способы диктуются назначением самого имущества. Иными словами, в арендованном нежилом помещении не могут проживать люди. При этом арендатор обязан учитывать правила использования арендованного имущества, закрепленные соответствующей нормативно-технической документацией.

2. Так называемое право аренды представляет собой совокупность как обязательственных, так и вещных прав. В связи с этим оно может выступать предметом самостоятельных сделок. Перечень возможных сделок содержится в п. 2 комментируемой статьи. Арендатор вправе сдавать арендованное имущество в субаренду (поднаем), передавать его в перенаем, предоставлять в безвозмездное пользование, отдавать арендные права в залог, вносить в уставный капитал хозяйственных товариществ и обществ, вносить в качестве паевого взноса в производственный кооператив. Этот перечень способов распоряжения правом аренды является закрытым.

Пункт 2 комментируемой статьи не устанавливает порядок и форму дачи арендодателем согласия на совершение арендатором сделок субаренды, перенайма, безвозмездного пользования и других, указанных в данном пункте. Следовательно, по воле сторон договора аренды согласие арендодателя может быть выражено в самом договоре, что освобождает арендатора от обязанности получать такое согласие на каждую конкретную сделку (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66). Либо согласие арендодателя может быть предоставлено в дополнительном соглашении сторон или односторонней сделкой.

3. Договоры субаренды и безвозмездного пользования являются производными от основного договора аренды. В этом случае перемена сторон в договоре аренды не происходит.

По договору субаренды (поднайма) арендатор сдает арендуемое им имущество в аренду третьему лицу - субарендатору. Договор субаренды является по своей природе договором аренды, в котором сторонами выступают арендатор и субарендатор. Указанные отношения регулируются нормами об аренде, следовательно, необходимо соблюдение предусмотренной законом формы договора и государственной регистрации (ст. 609 ГК). Субарендный договор не является трехсторонним, поскольку арендодатель и субарендатор не связаны между собой правоотношениями. Договор субаренды является производным от основного договора аренды. При этом ответственным по своим обязательствам перед арендодателем остается арендатор: он отвечает за просрочку платежей субарендатора и ухудшение арендуемого имущества.

Поскольку заключение договора субаренды не влечет прекращения основного договора аренды, то условия и юридическая судьба договора субаренды зависят от договора аренды. Так, договор субаренды не может быть заключен на срок, превышающий срок договора аренды: если договор аренды в установленном законом порядке признан ничтожным, то заключенный в соответствии с ним договор субаренды также является ничтожным (п. 2 ст. 618 ГК). Кроме того, субарендатор не может быть наделен большими правами, чем арендатор.

Объектом субаренды может выступать любое имущество, являющееся объектом аренды. Исключением является имущество, взятое напрокат (п. 2 ст. 631 ГК).

4. В отличие от договора субаренды и ссуды при передаче арендных прав в залог или перенаем арендатор утрачивает свое арендное право, оно переходит к новому арендатору.

По договору перенайма арендатор передает третьему лицу все свои права и обязанности по договору аренды. В договоре аренды может содержаться условие, предполагающее передачу имущества в перенаем. В этом случае согласия арендодателя не требуется (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66), во всех остальных случаях передача имущества в перенаем возможна только с согласия арендодателя.

Своеобразие договора перенайма заключается еще и в том, что ответственность за арендованное имущество при перенайме переходит к новому арендатору. При перенайме договор субаренды сохраняет свою силу (п. 17 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Арендные права могут быть вложены в уставный капитал хозяйственных обществ целиком или частично. Так, арбитражный суд признал правомерной передачу арендных прав на отдельные помещения в качестве вклада в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, поскольку имущественное право пользования несколькими помещениями является делимым и соответствующие арендные права могли быть уступлены в определенной части. В п. 5 Обзора практики применения арбитражными судами положений главы 24 Гражданского кодекса Российской Федерации (утв. информационным письмом Президиума ВАС РФ от 30 октября 2007 г. N 120) уточняется, что возможность частичной уступки права (требования) прямо следует из ст. 384 ГК РФ, а п. 2 ст. 615 Кодекса не содержит запрета на передачу арендных прав в отношении части помещений.

5. Пределы реализации арендных прав ограничены тем, что собственником арендованной вещи остается арендодатель. Поскольку правомочие распоряжения вещью принадлежит арендодателю, арендатор, распоряжаясь своими арендными правами, должен учитывать волю арендодателя. В связи с этим механизм реализации данных прав представляет собой последовательность односторонних и двусторонних сделок. Все сделки, связанные с арендными правами, возможны при согласии арендодателя. Таким образом, первая односторонняя сделка - обращение к арендодателю с просьбой дать такое согласие. Следующая односторонняя сделка - выражение согласия арендодателем. Далее следует процедура заключения соответствующего договора. Норма, требующая при совершении сделок с арендными правами получения согласия арендодателя, является императивной и не может быть изменена договором (п. 18 Обзора Президиума ВАС РФ от 11 января 2002 г. N 66).

Законодатель предусмотрел исключения из данного правила. Так, арендатор транспортного средства вправе без согласия арендодателя заключать договор с третьими лицами об использовании транспортного средства (ст. 638, 647 ГК РФ).

Пункт 3 комментируемой статьи устанавливает право арендодателя на досрочное расторжение договора в случае, если арендатор пользуется имуществом не в соответствии с его назначением и вопреки условиям договора аренды. Данное установление корреспондирует с п. 1 ст. 619 ГК РФ.

Указанное нарушение арендатором обязательства дает право арендодателю на возмещение убытков, причиненных как досрочным расторжением договора, так и ухудшением имущества, что соответствует правилам о последствиях неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательств (п. 1 ст. 393, п. 5 ст. 453 ГК).